토지거래허가제 해제되면 집값은 어떻게 될까?

 

 

토지거래허가제는 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 핵심 규제 수단 중 하나입니다. 특히 서울 강남·용산·마포 등 고가 아파트 밀집 지역이 주요 지정 대상이 되어왔습니다. 그러나 최근 정부의 규제 완화 기조에 따라 토지거래허가구역 해제 가능성이 논의되면서, 투자자와 실수요자 모두가 **“집값에 어떤 변화가 생길까?”**라는 궁금증을 갖고 있습니다. 이번 글에서는 토지거래허가제의 개념과 역할, 그리고 해제 시 주택시장에 미치는 영향을 과거 사례와 함께 분석합니다.

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1. 토지거래허가제란 무엇인가?

토지거래허가제는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 근거하여 투기 억제와 지가 안정을 목적으로 운영되는 제도입니다. 해당 구역으로 지정되면 일정 면적 이상의 토지를 매매할 때 지자체장의 사전 허가가 필요하며, 실수요 목적 외에는 거래가 제한됩니다.

• 2020년 6월, 정부는 **서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)**를 비롯한 마포·용산·성동 등 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다.
• 허가를 받기 위해선 매수인이 2년 이상 실거주를 해야 하며, 이를 어기면 계약이 무효가 됩니다.

즉, 투기 수요를 차단해 가격을 안정시키는 기능을 하지만, 동시에 시장 거래를 위축시켜 공급과 수요의 왜곡을 초래할 수 있다는 비판도 존재합니다.

 

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2. 역사적 흐름과 제도 도입 배경

토지거래허가제는 1978년 박정희 정부에서 처음 도입되었습니다. 당시 수도권 부동산 과열을 억제하기 위한 목적으로, 신도시 개발 예정지나 개발 호재가 있는 지역을 선제적으로 규제하기 위한 수단으로 쓰였습니다.

이후 2006년 참여정부, 2010년대 초 MB정부에서는 일시적 해제와 재지정이 반복되었으며, 2020년 문재인 정부 들어 투기 억제 강화 기조로 대대적 확대가 이뤄졌습니다.

즉, 토지거래허가제는 부동산 순환기에 따라 시행과 해제를 반복해온 제도이며, 그 영향력은 항상 시장의 체감도에 따라 극명하게 갈리는 특징을 지닙니다.

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3. 해제 이후 거래량과 가격은 어떻게 움직였나?

토지거래허가제가 해제되면 가장 먼저 나타나는 현상은 거래량 증가입니다. 매수자들의 진입장벽이 낮아지면서 투자수요가 급증하게 됩니다.

💡 실제 사례: 2021년 성수전략정비구역

• 2021년 6월, 서울시는 성동구 성수전략정비구역을 토지거래허가구역에서 해제했습니다.
• 해제 직후 한 달간 거래량이 기존 대비 3배 이상 증가했고,
• 2021년 8월 기준, 성수동 일대 A아파트는 매매가가 6개월 새 약 18% 상승했습니다 (국토부 실거래가 기준).
• 이는 시장의 유동성 증가와 투자 심리 회복에 따른 것으로 해석됩니다.

또한 부동산 플랫폼 '직방' 분석에 따르면, 해제 후 3개월 이내 거래량은 평균 2.6배 증가하는 패턴을 보였습니다.

 

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4. 2025년 현재 해제 논의 지역과 시장 분위기

정부는 2025년 들어 경기 부양과 시장 정상화를 위한 다양한 규제 완화 정책을 추진 중입니다. 이에 따라 아래 지역들에 대한 토지거래허가구역 해제 가능성이 제기되고 있습니다.

지역지정일허가 해제 논의 상황

강남구 압구정	2020.06	2025년 중 해제 유력
용산구 한남동	2020.06	서울시 해제 요청 검토 중
송파구 잠실	2020.06	개발호재로 해제 유보
마포구 아현동	2020.06	거래 급감으로 해제 검토

 

부동산 전문가들은 해제 시점에서 최소 3~6개월 사이 단기 급등세가 나타날 수 있다고 분석하고 있으며, 특히 개발 기대감이 높은 지역은 전고점 회복 가능성이 높다고 보고 있습니다.

 

5. 해제 시 주택시장에 미치는 장단점

장점:

• 거래 정상화로 시장 유동성 확보
• 가격 발견 기능 회복으로 수요-공급 조정 가능
• 재건축·재개발 기대 지역에 활력 유입

단점:

• 투기 수요 유입으로 인한 단기 집값 급등
• 실수요자 박탈감 증가 및 전세가 상승 압력
• 공급이 제한된 상황에서는 가격 상승폭이 더 커질 수 있음

토지거래허가제가 해제되면 부동산 시장은 단기적으로 활력을 되찾는 것처럼 보이지만, 이는 양날의 검이 될 수 있습니다. 장점 측면에서는, 우선 허가 절차라는 진입 장벽이 사라지면서 매수자들의 심리 회복과 거래 활성화가 빠르게 일어납니다. 이는 급격하게 위축된 부동산 시장의 유동성을 공급하고, 가격이 비정상적으로 억눌린 지역에서는 합리적 가격 회복으로 이어질 수 있습니다. 특히 재건축·재개발 구역에서는 사업 추진 동력이 강화되며, 지역경제 활성화에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

그러나 단점 측면에서, 허가제 해제는 투기 수요의 유입을 촉진할 수 있으며, 실거주 목적보다는 단기 시세차익을 노린 투자자들의 진입이 많아질 경우, 집값 급등으로 이어질 가능성이 큽니다. 이는 주변 전세 시장에도 영향을 미쳐 서민 주거 안정성을 해칠 수 있습니다. 또한 공급 여건이 개선되지 않은 상태에서 수요가 급증하면 매물 부족과 가격 왜곡을 초래하게 됩니다. 따라서 해제는 지역 여건과 시기를 정밀하게 고려한 선택이 필요하며, 실수요자 보호와 투기 억제 대책이 병행되어야 실효성을 가질 수 있습니다.

 

국토연구원 보고서(2023)에 따르면, **토지거래허가구역 해제 후 6개월 내 평균 가격 상승률은 7.4%**로 나타났습니다. 이는 전국 평균 상승률(2.1%)을 3배 이상 웃도는 수치입니다.

 

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토지거래허가제 해제는 단기적으로 거래량 급증과 가격 상승을 유도할 수 있는 강력한 신호로 작용합니다. 특히 강남·용산 등 핵심지역 해제는 투자 심리를 자극해 집값 반등 트리거가 될 수 있습니다. 그러나 이는 실수요자 위축과 시장 불안정성이라는 부작용을 동반하기 때문에 해제 시점과 지역에 따라 결과가 다르게 나타날 수 있습니다. 향후 부동산 시장의 방향성은 금리 정책, 공급 물량, 경기 흐름과의 상호작용에 따라 결정될 것입니다. 따라서 단기적 기대감보다는 중장기적 시장 흐름에 대한 이해와 대응 전략이 필요합니다.