집값 반만 내고 사는 법? 지분형 주택담보대출 총정리

 

지분형 주택담보대출은 집값의 전부를 감당하기 어려운 무주택자, 청년, 신혼부부에게 새로운 기회를 제공합니다. 이 제도는 정부나 공공기관이 주택의 일부 지분을 보유하고, 나머지만 구입자가 부담하는 방식으로, 초기 자금 부담을 획기적으로 낮춥니다. 예를 들어, 5억 원 아파트의 50%만 구매하면 나머지 절반은 한국토지주택공사(LH) 등이 소유하게 되며, 향후 시세차익은 지분 비율에 따라 나눕니다. 특히 2025년부터 LH와 SH공사 등에서 공급 확대가 본격화되어 실수요자들의 관심이 높아지고 있습니다. 기존 대출과 달리 소득 요건, 무주택 여부 등이 심사 기준이 되며, 장기적으로는 안정적인 자산 형성과 주거 안정을 동시에 추구할 수 있는 제도로 주목받고 있습니다.

 

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1. 지분형 주택담보대출이란 무엇인가?

지분형 주택담보대출(Shared Equity Mortgage)은 정부나 공공기관이 주택의 일정 지분을 함께 보유하고, 나머지만 개인이 구입하는 방식의 신개념 주택 금융제도입니다. 예를 들어, 매매가 4억 원인 아파트에 대해 정부가 2억 원(50%)을 투자하면, 개인은 나머지 2억 원만 부담하면 됩니다. 이는 전통적인 ‘전액 소유+전액 대출’ 구조에서 벗어나, 초기 구입비용을 대폭 낮추고 집값 상승 부담도 지분 비율로 분산하는 장점이 있습니다.

 

이 제도의 도입 배경은 2021년 이후 심화된 청년 및 신혼부부의 주거난에 대응하기 위함입니다. 특히 수도권을 중심으로 급등한 집값은 실수요자들에게 내 집 마련의 꿈을 점점 멀게 만들었고, 이에 정부는 소득은 있으나 자산이 부족한 계층의 주택 진입장벽을 낮추기 위해 이 제도를 도입하였습니다.

 

해외에서도 유사한 사례가 존재합니다. 대표적으로 영국의 ‘Help to Buy’ 제도는 정부가 최대 20%의 지분을 보유해 청년층의 주택구매를 지원하며, 캐나다의 First-Time Home Buyer Incentive는 정부가 최대 10%의 지분을 투자하는 방식으로 실수요자의 초기 부담을 낮추고 있습니다. 이러한 제도들은 주거복지 실현과 자산 형성 기회를 동시에 제공하며, 한국형 지분형 담보대출 역시 이를 벤치마킹하여 설계되었습니다.

 

2025년 현재 한국에서는 LH, SH공사 등을 중심으로 지분형 상품 공급이 확대되고 있으며, 일정 소득 이하의 무주택자, 청년, 신혼부부를 우선 대상으로 하고 있습니다. 장기적 관점에서 주택 안정성과 공공자산 관리의 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 모델로 주목받고 있습니다.

 

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2. 2025년 현재 운영 중인 지분형 대출 상품

2025년 기준 지분형 주택담보대출의 예상되는 상품은 아래와 같습니다:

상품명	운영기관	주요대상	지분비율	상환방식
내집마련 디딤돌 지분형	국토교통부, LH	무주택자, 청년, 신혼부부	최대 70% 공공지분	매각 시 수익배분 또는 상환
공공주택 분양형 지분제	서울시 SH공사	서울시민, 소득 6분위 이하	20~50%	10년 이상 거주 후 분할매입 가능

이러한 상품은 청년층이 '내 집 마련'을 할 수 있는 현실적 경로로 자리 잡고 있으며, 향후 수도권을 중심으로 지방 중소도시로도 확대될 예정입니다.

 

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3. 국내 사례와 반응

서울시에서 시행 중인 지분형 주택 ‘누구나집’ 사업의 경우, 2023년 인천 검단과 고양 창릉 지구에서 시범 공급된 1,200가구 모집에 청약경쟁률 32:1을 기록하며 높은 관심을 받았습니다.
입주자는 초기 자금 부담을 줄이고, 10년 후 시세에 따라 지분을 매입하거나 매각할 수 있어, 장기 거주와 실수요 확보라는 정책 목표에 부합했습니다.

2024년에는 SH공사의 '지분형 분양주택'이 공급된 서울 강서구에서 **20대 단독 세대주 당첨 비율이 41.2%**로 확인되어, 청년층 수요자들에게 매력적인 대안으로 작용하고 있음을 보여줍니다.
※ 출처: SH공사 보도자료, 2024.11

 

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4. 유의사항과 제도적 한계

지분형 대출은 초기 부담을 줄여주지만, 다음과 같은 점은 반드시 고려해야 합니다.

• 공공지분이 있는 주택은 매각 시 지분 수익을 나누어야 하며, 자유로운 매각이 제한됩니다.
• 임대 또는 전대가 불가능한 경우가 많아, 투자 목적보다는 실거주 중심 상품입니다.
• 매입 지분이 적을수록 자산 상승분에 대한 이익이 제한됩니다.
• 일부 사업지구에서는 공공이 회수 가능한 방식으로 계약 조건이 설정되기도 합니다.

지분형 주택담보대출의 실효성을 높이기 위해서는 공공이 보유한 지분의 적절한 환수 방식, 시장가격 반영의 명확성, 그리고 주거 이동성 보장 등의 정책 보완이 필요합니다. 정부는 이를 위해 2025년 하반기부터 조기환매 옵션 도입, 소득기준 완화, 공공 매입 지분 확대(최대 80%) 등의 개선 방안을 검토 중입니다. 이러한 변화는 실수요자의 선택 폭을 넓히고 제도의 실질적 활용도를 높이는 데 기여할 것으로 기대됩니다.

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지분형 주택담보대출, 2025년 현재 무주택 청년과 실수요자에게 현실적인 내 집 마련 대안으로 주목받고 있습니다. 초기 자금 부담을 줄이고, 정부나 공공기관이 일부 지분을 보유함으로써 주거 진입 문턱을 낮추는 효과가 큽니다. 예를 들어 전체 집값의 절반만 마련하면 내 집에 거주할 수 있어, 고소득이 아니더라도 실거주 목적의 구입이 가능합니다. 다만, 이 제도는 자산 형성에 한계가 있고, 매각 시 지분 정산과 수익 배분이 필요하므로, 단기 투자보다는 장기 거주 전략이 핵심입니다. 제도의 구조와 한계를 충분히 이해하고 접근하는 것이 바람직합니다.