서울 장기전세주택 당첨 커트라인 왜 모두 만점일까?

 

 

서울시의 장기전세주택Ⅱ(미리내집) 4차 모집이 전 타입 만점 커트라인을 기록하며 높은 경쟁률을 보였습니다. 시세 대비 저렴한 임대료, 완화된 신청 요건, 장기 거주 가능성이 복합적으로 작용해 폭발적인 관심을 끌고 있습니다. 특히, 신혼부부와 청년층이 주 수요층인 점, 그리고 임대시장에서 월세가 급등하는 상황이 맞물리며 공공임대주택의 필요성이 더욱 부각되고 있습니다. 본 글에서는 장기전세주택Ⅱ의 제도적 특징, 경쟁률 원인, 당첨 전략, 공급 확대 방안 등을 심층 분석합니다.

 

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장기전세주택Ⅱ 커트라인 ‘만점’의 배경

서울주택도시공사(SH공사)는 2025년 4차 장기전세주택Ⅱ 모집에서 총 367가구를 공급했습니다. 모집된 25개 타입 모두 서류 심사 **만점(10점)**이 커트라인이었고, 평균 경쟁률은 64.3:1, 최고 경쟁률은 759.5:1로 나타났습니다. 이는 장기전세주택Ⅱ의 입주 조건이 완화된 점, **시세 대비 임대료(70~80%)**의 경제성이 주요 원인으로 분석됩니다.

 

서울시의 대표 공급 단지로는 강동구 올림픽파크포레온, 송파구 힐스테이트e편한세상문정, 동대문구 이문아이파크자이 등이 있으며, 이들 지역은 기존에도 청약에서 높은 선호도를 기록한 지역입니다. 그만큼 임대물량 공급이 제한적인 상황에서 경쟁은 치열할 수밖에 없습니다.

 

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신혼부부 중심 제도 설계와 신청 요건 완화

장기전세주택Ⅱ는 서울시가 저출산 대응책으로 마련한 공공임대주택입니다. 무주택 가구이면서 혼인 기간 7년 이내 또는 6개월 이내 혼인 예정인 신혼부부가 주요 대상이며, 출산 시 최대 20년까지 장기 거주 가능하다는 점이 차별점입니다.

2025년부터는 소득 요건이 완화되었습니다.

• 전용 60㎡ 이하는 가구당 월소득 120% 이하(맞벌이 180%)
• 전용 60㎡ 초과는 150% 이하(맞벌이 200%)

예컨대 4인 가구 맞벌이 기준 약 1715만원 이하 소득이면 대형 평형에도 신청이 가능하며, 이는 중산층도 신청 가능한 문턱을 낮춘 정책적 조정입니다.

 

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가점 방식의 단순화와 '운'에 의한 당첨 구조

장기전세주택Ⅱ의 가점제는 단 2가지 항목만 평가됩니다.

• 서울시 거주 기간 (최대 5점)
• 청약통장 납입 횟수 (최대 5점)

이로 인해 대부분 지원자가 **동일한 만점(10점)**을 기록하며, 실질적인 당첨 여부는 추첨의 ‘운’에 따라 결정되는 구조입니다. 지원자들 사이에서는 “서류는 만점이지만, 당첨 확률은 로또 수준”이라는 자조도 나올 정도입니다.

한 신청자는 “커트라인은 넘겼지만, 당첨은 하늘의 뜻”이라며 주거 불안에 대한 현실적 체감을 토로하기도 했습니다. 이는 제도 자체의 인기와 동시에 구조적 한계를 드러냅니다.

 

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월세 상승과 전세 부족이 부른 수요 급증

장기전세주택Ⅱ에 대한 관심은 주택 시장의 변화와도 맞물려 있습니다.
2024년 기준 서울 내 소형 아파트 평균 월세는 70만원을 돌파하며, 전세 매물은 지속적으로 감소 중입니다. KB부동산에 따르면, 서울 전세 공급지수는 5년 전보다 약 35% 감소했으며, 특히 신혼부부나 청년층은 상대적으로 고정 수입이 부족해 월세보다 공공전세를 선호하는 경향이 뚜렷해졌습니다【출처: KB부동산 리브온, 2025.3】.

이 같은 배경에서 장기적으로 거주가 가능한 공공임대주택은 단순한 선택지를 넘어 생존을 위한 주거 대안으로 여겨집니다.

 

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서울시의 공급 확대 전략과 향후 전망

서울시는 장기전세주택Ⅱ의 공급을 연간 4000가구 규모로 확대하겠다고 발표했습니다.

• 2025년: 3500가구
• 2026년부터: 연 4000가구

과거에는 정비사업 조합의 기부채납 물량 중심으로 확보하던 장기전세를, 이제는 신축 비아파트 매입임대주택도 적극 활용하겠다는 계획입니다. 이는 물량 확보의 다변화 전략으로 풀이됩니다.

하지만 전문가들은 여전히 공급량이 수요를 따라가지 못할 것이라 전망합니다. 특히 고품질 아파트 위주의 선호 경향이 지속되는 한, 강남·송파·마포 등 인기 지역 경쟁률은 계속 높을 것으로 예상됩니다.

 

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서울 임대주택 제도의 시작과 변화

서울시의 임대주택 정책은 1980년대 영구임대주택 공급을 시작으로 점차 체계화됐습니다. 당시에는 저소득 계층의 주거 안정을 위한 목적이 중심이었으며, 1990년대에는 국민임대주택, 전세임대주택, 공공임대주택 등 다양한 형태의 주거복지 제도가 도입됐습니다.

특히 2007년에는 오세훈 서울시장이 장기전세주택(Shift) 제도를 도입하며 주거 정책에 전환점을 만들었습니다. 이 제도는 시세 대비 80% 이하의 임대료, 최대 20년 장기 거주 보장, 자산 요건 완화 등으로 중산층을 포함한 무주택 가구의 장기 안정 거주를 가능케 했습니다. 공급 방식은 주로 정비사업 기부채납을 통해 아파트를 확보하는 구조였으며, 자산 없이도 도심 내 품질 좋은 주택에 살 수 있는 새로운 주거 모델로 평가받았습니다.

하지만 시간이 지나며 공급 물량 감소, 자격 조건 강화, 경쟁 심화 등의 한계가 드러났고, 제도의 실효성에 대한 회의가 커졌습니다. 이에 서울시는 출산율 저하와 청년 주거난이라는 현실에 맞춰 기존 제도를 전면 재설계한 장기전세주택Ⅱ를 도입하며, 새로운 수요 맞춤형 임대주택 정책을 추진하게 된 것입니다.

 

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'만점 경쟁'은 예고된 결과… 실효성 있는 공급 확충이 관건

장기전세주택Ⅱ는 임대료 부담 완화와 장기 거주 안정성이라는 강점을 바탕으로, 특히 신혼부부와 청년층의 주거 불안을 완화하는 핵심 정책으로 자리 잡고 있습니다. 그러나 커트라인 만점 경쟁은 예고된 결과로, 수요 과잉과 공급 부족의 불균형이 뚜렷합니다. 정책 실효성을 확보하기 위해서는 공급 물량 확대, 입주 조건의 정교화, 그리고 비수도권 도입 검토 등의 후속 조치가 절실합니다.