최근 국세청 세무조사 통보를 받은 30대 A씨 사례처럼, 부모의 전세금 지원도 더 이상 예외가 아닙니다. 고액 전세 보증금이나 결혼자금에 대한 자금 출처를 명확히 밝히지 못할 경우, 편법 증여로 간주되어 세금 추징을 받을 수 있습니다. 특히 세수 부족과 세무공무원 인센티브 제도 영향으로 조사 기준이 과거보다 크게 낮아졌다는 분석도 있습니다. 본문에서는 전세금 증여 여부 기준, 차용증 활용법, 국세청의 조사 방식 등을 실제 사례와 함께 정리합니다.
1. 부모가 준 전세금도 증여 대상? 기준은 ‘2억1700만원’
부모가 자녀에게 지원한 전세 보증금도 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 과거에는 3억원 이상 자금 이동이 있거나 고가 주택에 거주할 경우에만 국세청이 주로 세무조사에 착수했지만, 최근에는 기준이 ‘2억1700만원’ 수준까지 낮아졌다는 분석이 제기되고 있습니다. 국세청은 자녀의 최근 5년간 소득, 금융 거래, 자산 보유 내역을 종합적으로 분석해 자금 출처의 정당성을 따지며, 부모 등 직계존속이 자녀에게 10년간 5000만원 이상을 지원했다면 증여세 신고 의무가 발생합니다.
특히 고액 전세 계약이나 시세보다 과도하게 낮은 매매, 차액을 제3자가 부담하는 형태는 편법 증여로 간주될 수 있습니다. 소득이 부족한 자녀가 고액 전셋집에 거주하거나, 자금 흐름이 명확하지 않을 경우 세무조사 가능성이 커졌기 때문에 주의가 필요합니다.
국내 사례: 30대 김 모씨는 10억원짜리 전셋집에 거주 중인데, 소득이 미미한 상황에서 부모 지원으로 전세계약을 맺었다가 세무조사 통보를 받았습니다. 부모가 제3자를 통해 거래를 했지만, 국세청은 사실상의 편법 증여로 판단했습니다.
증여세 기준 요약
| 항목 | 내용 |
| 증여세 신고 기준 | 10년간 5000만원 이상 (직계존속 간) |
| 세무조사 기준 | 약 2억1700만원 이상 자금 흐름 |
| 자금조달계획서 | 고가 주택 매입·전세 시 필수 제출 |
| 관련 지역 | 투기과열지구는 전 금액 조사 대상 |
출처: 국세청, 더스마트컴퍼니
2. 전세금도 조심! 자금조달계획서와 차용증이 관건
전세금이나 주택 자금을 가족에게 지원받는 경우, 가장 중요한 것은 이를 입증할 수 있는 자금조달계획서와 차용증의 작성입니다.
특히 투기과열지구에서는 거래금액과 관계없이 계획서 제출이 의무화되어 있으며, 내용이 부실하거나 사실과 다르면 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 차용증은 금전 거래의 정당성을 입증하는 핵심 자료로, 금액, 이자율, 상환 기한, 지급 방법이 구체적으로 명시돼야 하며, 가능하면 공증을 받아두는 것이 가장 확실한 방법입니다. 국
세청은 조사 시 차용증의 존재뿐 아니라 작성 시점과 실효성까지 함께 검토하므로, 사전 준비가 되어 있지 않다면 추후 작성은 오히려 불리하게 작용할 수 있습니다. 이러한 문서가 있다면 증여가 아닌 대여로 판단받을 가능성이 높아집니다.
국내 사례: 전문직 종사자 최 모씨는 형에게서 아파트를 싸게 매수하고, 어머니에게 시세보다 높은 전세를 줬다는 이유로 국세청으로부터 편법 증여 의혹 조사를 받았습니다.
차용증 작성 시 유의사항
| 항목 | 내용 |
| 상환기간 | 통상 3~5년 적정 |
| 이자율 | 연 4.6% 이상 권장 |
| 공증 유무 | 공증 시 신뢰도 대폭 상승 |
| 증빙 자료 | 계좌이체 내역, 내용증명, 인감증명 등 |
3. 국세청, 전세금 포함 자산·소득 추적 강화
국세청은 자금 출처가 불분명한 고액 전세나 부동산 거래에 대해 강도 높은 모니터링과 세무조사를 시행하고 있습니다.
특히 금융정보분석원(FIU)의 고액 현금거래 보고 시스템(CTR)을 활용해 1000만 원 이상 현금 이동도 추적 가능합니다. 여기에 자금조달계획서, 소득 자료, 계좌 내역 등 다양한 정보를 입체적으로 분석하여 조사 대상을 선별합니다. 소
득에 비해 과도한 전세 계약이나 고가 부동산 매입이 발견되면, 국세청은 이를 탈루 혐의로 간주하고 비정기 조사를 개시할 수 있습니다. 이 과정에서 가족 간의 금전 흐름도 조사 대상이 되며, 부모나 친척의 자산 변동 내역까지 함께 들여다보는 것이 일반적입니다. 특히 최근에는 세수 부족과 포상제도 영향으로 조사 기준이 대폭 강화되었다는 분석도 제기되고 있습니다.
FIU 기반 조사 증가 추이 (2023년 기준)
| 항목 | 건수 |
| FIU 기반 조사 | 11,585건 |
| 전세금 관련 조사 | 증가 추세 (정기·비정기 포함) |
| 기준금액 | 1000만원 이상 현금 이동 시 보고 |
출처: 국세청, FIU 연례보고서
4. 증여 피하려다 더 큰 위험…차라리 증여 신고가 나을 수도
가족 간 자금 거래를 숨기기 위해 현금으로 지원하거나 카드 사용으로 대신하는 방식은 오히려 세무조사에서 불리하게 작용할 수 있습니다. 국세청은 금융정보, 계좌 내역, 카드 사용 기록까지 면밀히 분석하기 때문에 흔적을 남기지 않으려는 행위 자체가 편법 증여로 의심받을 수 있습니다.
따라서 자금 지원이 필요할 경우, 일부 금액은 정식 증여로 신고하고, 나머지는 차용증을 통해 대여 관계로 명확히 구분하는 것이 현실적인 대응책입니다. 특히 차용증은 작성 시점, 상환 조건, 이자율 등을 객관적으로 명시하고, 가능하면 공증을 받아두는 것이 바람직합니다.
또한 이자 지급 내역이나 상환 기록 등 후속 관리까지 철저히 준비해야 추후 세무조사 시 정당성을 입증할 수 있습니다. 무엇보다 소명 가능한 자금 흐름을 사전에 설계해두는 것이 중요합니다.
위험 사례 vs 권장 절차 비교표
| 구분 | 위험 사례 | 권장 절차 |
| 자금 이동 | ATM 현금, 엄마 카드 | 계좌이체+차용증 |
| 증빙 자료 | 없음 | 공증, 인감, 내용증명 |
| 조사 시 대응 | 소명 불가 | 차용 증빙으로 대응 가능 |
부모가 자녀에게 결혼자금이나 전세금을 지원할 경우에도 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다. 과거에는 일정 수준 이하의 금액은 묵인되었지만, 현재는 국세청의 세무조사 기준이 대폭 낮아져 2억1700만원 수준의 자금 이동도 조사 대상이 되고 있습니다. 차용증, 공증, 자금조달계획서 등 철저한 사전 준비가 무엇보다 중요합니다. 전세금이라 하더라도 ‘증여’로 판단될 수 있는 만큼, 가족 간 거래라도 계약서 작성과 자금 흐름 증빙은 기본이 되어야 하며, 오히려 일부 증여세를 신고하고 나머지는 대여로 처리하는 것이 세무 리스크를 줄이는 현실적인 대응책이 될 수 있습니다.
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