서울 10억 이하 아파트, 왜 거래가 몰릴까?

 

2025년 하반기부터 도입이 예고된 지분형 모기지는 공공기관이 주택구입 자금을 지분 투자 형태로 지원하는 제도입니다. 서울 및 수도권 10억 이하 아파트를 중심으로 실수요층의 관심이 급증하고 있으며, 실제로 서울 외곽지역을 중심으로 거래량이 증가하는 양상이 관측되고 있습니다. 그러나 공급이 제한된 상황에서 수요 확대만 유도하는 정책이 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려도 제기됩니다. 본문에서는 지분형 모기지의 구조, 서울 10억 이하 거래 현황, 그리고 집값에 미치는 영향을 심층 분석합니다.

 

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1. 지분형 모기지란? – 공공이 함께 투자하는 주택구매 방식

지분형 모기지는 주택 구매자가 일정 비율의 지분만 보유하고, 나머지 지분은 공공기관이 투자자로서 보유하는 방식의 주택 금융제도입니다. 이 제도는 단순한 주택담보대출과 달리, 구매자와 공공이 공동으로 주택의 소유권을 나누는 구조로 설계되어 있습니다. 공공기관, 예컨대 한국주택금융공사(HF)나 지방자치단체 산하 공공주택기관이 매매가의 최대 40%까지 투자 지분을 보유하며, 구매자는 남은 지분에 대해서만 자금을 조달하면 됩니다.

 

예를 들어 매매가 10억 원의 주택을 매입하는 경우, 공공이 4억 원을 지분투자한다면, 개인은 6억 원만 마련하면 되며, 이 중 일부를 금융권 대출(예: LTV 70%)로 충당할 수 있습니다. 최종적으로 개인의 실투자금은 약 1억8천만 원 수준으로 대폭 축소됩니다. 이는 전통적인 주택담보대출보다 부담이 낮고, 특히 자금 여력이 부족한 청년층, 무주택 실수요자, 신혼부부 등의 주택 진입장벽을 낮추는 효과가 있습니다.

 

단, 지분형 모기지는 공공이 단순한 보증인이 아닌 공동 소유자이자 투자자로 참여하는 구조이므로, 주택 가격 상승 시 매각 수익도 공공과 구매자가 비례 지분만큼 분배합니다. 반대로 가격 하락 시에는 손실도 공유하게 되며, 공공기관의 손실이 클 경우 국민 세금으로 손실 보전을 해야 한다는 사회적 부담이 발생할 수 있다는 점이 정책적 쟁점으로 떠오르고 있습니다. 또한, 구매자는 지분 보유 대가로 연 2% 내외의 사용료(소유지분 비례)를 공공기관에 납부해야 하며, 이는 실질적인 ‘임대료’ 성격을 갖습니다.

 

결국 지분형 모기지는 ‘공공이 함께 투자하고 리스크를 공유한다’는 점에서 전통적인 주택금융과 본질적으로 다르며, 실수요 중심의 주택 구매를 유도하면서도 시장 가격에 대한 새로운 정책 신호로 작용할 수 있는 제도입니다. 제도의 성공적인 정착을 위해선 정확한 수익/손실 배분 구조, 지분 회수 방식, 중도 매도 시 처리 원칙 등 제도적 세부설계의 정교함이 필요합니다.

 참고 수치 (주택금융공사 예시 기준)

• 아파트 매매가: 10억 원
• 공공기관 투자 지분: 40% (4억 원)
• 은행 대출: 60% 중 70%까지 가능 (4.2억 원)
• 필요 자금: 1.8억 원

 

하지만 공공이 이익과 손실을 함께 나눈다는 구조는 시장 안정화보다 투자자 보호에 더 가까운 성격이라는 지적도 있으며, 손실 시 국민 세금 부담 우려가 제기되고 있습니다.

 

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2. 서울·수도권의 10억 이하 아파트, 거래 중심지로 부상

KB국민은행 통계에 따르면 2024년 기준 서울 평균 아파트 매매가격은 11.2억 원이지만, 실제로 거래된 아파트의 52%는 10억 이하였습니다. 특히 강서, 구로, 도봉, 중랑, 강북구 등 서울 외곽 13개 자치구의 평균 매매가는 10억 원 이하로 집계됩니다. 이는 지분형 모기지 적용 대상 지역이 서울 전체의 절반 이상이라는 점을 의미합니다.

서울 자치구별 평균 매매가 (2024년 기준, KB부동산)

• 강북구: 7.2억
• 도봉구: 6.8억
• 중랑구: 7.4억
• 구로구: 9.5억
• 강서구: 9.8억
• 강남구: 17.8억 (비대상)

 

이처럼 10억 이하 주택을 중심으로 한 정책 효과는 서울 외곽에서 더욱 뚜렷하게 나타날 가능성이 높으며, 이미 매수세가 해당 지역에 집중되고 있는 정황이 포착되고 있습니다.

 

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3. 수요만 늘고 공급은 그대로, 집값 상승 압력 가능성

공급이 늘어나지 않는 상황에서 지분형 모기지가 촉발할 수요 증가는 단기적인 집값 상승의 불씨가 될 수 있습니다. 중앙대 서원석 교수는 “지금 같은 공급 부족 상태에서 수요가 늘면 외곽 지역부터 가격이 오르는 계단식 상승 구조가 발생할 수 있다”고 경고했습니다.

과거 사례로는 2020~2021년 수도권 규제 완화 정책으로 인해 경기권 외곽 아파트 가격이 20% 이상 급등했던 시기가 있습니다. 특히 당시 청약이 어려운 실수요자들이 경기도 군포, 안양, 의정부 등 10억 이하 중저가 아파트로 몰리며 국지적 상승을 이끈 사례는 현재와 유사합니다.

 과거 사례 (2020~2021년 상승률, 국토부 기준)

• 안양시 만안구: +23%
• 군포시: +20%
• 의정부시: +19%

 

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4. 정부 정책 신호에 대한 시장의 해석 – 투자자 유입도 변수

지분형 모기지는 정책 신호로서 시장의 방향성에 영향을 줄 수 있습니다. 일부 전문가들은 “정부가 실수요자를 지원한다는 명목으로 시장에 지속적으로 돈을 공급할 경우, 투자자까지 유입되며 투기적 거래를 자극할 수 있다”고 분석합니다. 특히 초기에는 실수요 중심이지만, 정책이 안착되고 수익성이 확인될 경우 투자수단으로 변질될 가능성도 존재합니다.

이에 따라 전문가들은 투자 수익 배분 구조의 명확한 설계, 공공 지분의 회수 방식, 그리고 시장 과열 시 중단 조건 등 제도적 안전장치 마련이 필수라고 강조하고 있습니다.

 

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지분형 모기지 도입은 실수요자의 내 집 마련 기회를 확대할 수 있는 획기적인 방안으로 평가받고 있습니다. 특히 10억 이하 아파트가 거래 중심인 서울 외곽과 수도권 지역에서 매수세를 촉진할 수 있으며, 자금 여력이 부족한 청년층의 진입장벽을 낮추는 정책 효과도 기대됩니다. 그러나 공급이 제약된 상태에서 수요만 증가할 경우 집값 상승 압력은 피할 수 없습니다. 따라서 정부는 시장 과열을 막기 위한 조치와 손실 리스크 분산 구조를 함께 마련해야 합니다. 정책의 도입은 단순한 지원이 아니라, 장기적인 부동산 시장의 균형을 위한 정교한 설계가 필요합니다.